两年内盘活60平方公里，广州将对城市更新土地供应入市进行评估
此前，我们曾发文提到，黄埔快速推进66条村改造，以及回迁房指标入市，片区土地供应量将会增加，影响房地产市场平稳发展。
可以说是，一石激起千层浪。
昨天，广州市住建局召开了广州高质量发展系列新闻发布会（第五场）正好提到了这方面的问题。
| 来源：广州市政府新闻办
其重点内容有：
其一：两年内盘活存量用地60平方公里；
其二：将对城市更新现在政策所打造的预期效果进行评估；
其三：对现有城市更新改造规划和改造计划进行评估；
其四：在执行规划和计划的过程当中，一方面大量的土地资源进入市场，对房地产市场土地供应和需求造成影响进行评估；
其五：一方面对村民原有房屋的拆卸和新建安置房的投入，也会影响住房租赁市场；
接下来，广州将会对这五个方面的影响进行专家评估。
总体来说，广州已经注意到，对城市更新释放土地存量以及土地增量市场对房地产市场的影响。
个中意味，大家细细品。
其实，单纯来看，黄埔增量市场并不多，问题关键是大家都是同时间动迁，同时批方案，如何把握城市更新土地存量进入市场的节奏。
反观增城，城市更新土地存量与土地增量两条腿一起跑，其引发的楼市新房供应才是许多人关注的焦点。
那么，问题来了，增城楼市，城市更新到底能为增城供应多少货？
1
土地供应量位居全市榜首
我们知道，今年的土拍市场，可谓是高潮迭起，房企抢地、溢价多起、“Land King”现身……
但是，热闹都是别人的，增城土市，说多都是泪，每一次都是大张旗鼓的挂地，然后黯然退场。
尽管如此，截至目前，增城仍成交了15宗涉宅用地，稳居全市榜首，用地面积约100万平，计容建面超312万平。
| 各区2020年涉宅用地成交情况 | ||
| 区域 | 成交宗数 | 建筑面积（平） |
| 增城 | 👑15宗 | 3120920 |
| 南沙 | 12宗 | 2655725 |
| 白云 | 7宗 | 1230946 |
| 花都 | 7宗 | 1059528 |
| 黄埔 | 6宗 | 1011784 |
| 从化 | 6宗 | 964054 |
| 番禺 | 5宗 | 1151202 |
| 荔湾 | 2宗 | 669220 |
| 海珠 | 2宗 | 205978 |
| 天河 | 2宗 | 152219 |
| 越秀 | 2宗 | 68501 |
而这，还仅仅只是今年截至目前为止的成交量，这个月，增城还有3宗宅地待出让。
2
存量住宅占比全市3成以上
庞大的土地供应量，则意味着新盘供应将迎来爆发。
事实上，近几年来，增城早已成为了广州楼市的粮仓，是全市一手住宅库存最多的区域。
近日，市规资局公布了广州市存量住宅用地的最新信息。
截至10月30日，全市存量住宅共计361项，存量住宅用地总面积2859.26万平，未动工土地面积462.31万平，未销售房屋的土地面积1101.2万平。
扣除安置房、保障房、经济适用房、公租房等项目后，全市普通商品房存量住宅用地总面积有2510万平，其中增城就有801万平，约占全市的32%。
而增城的存量住宅项目中，未动工的土地面积超121万平，未销售的房屋土地面积超370万平，仍占比全市未动工、未销售房屋土地面积的33%。
3
旧改才是重头戏
除了土地供应，和黄埔一样，增城的旧改也将为区域提供大量的商品房。
截至目前为止，加上二度进行意向招商的冯村村，增城完成招商或意向招商的旧改村已达29条，改造用地面积约1906万平。
按照目前已批复的群星村、南坣村的改造方案，项目改造后的容积率一般在3.0左右。
我们以此推算，29条村，约1906万平的改造用地面积，改造后的建筑面积约为5718万平。
我们假设复建安置区与融资区的建面按照1:1计算，则意味融资区的建筑面积将达到2859万平。
事实上，根据已批复的群星村、南坣村的改造方案，融资区的建筑面积，往往要大于复建安置区。
4
成交量稳居首位也压力山大
那么，增城楼市的去化又是什么情况呢？
根据克而瑞的统计，2016年至今，增城楼市的霸主地位从未被超越，一直是广州的供应大户和成交大户。
来自中指院的数据显示，2016年至今，增城共计成交了13万套新房，总面积超1382万平。
| 增城楼市2016至今成交量，来源：中指院
这意味着，按照目前的去化速度，仅仅是旧改项目，就够增城卖足10年。
而接下来，增城还会加快存量用地的开发力度，转化为今年和明年的有效投资。
可以预见的是，接下来增城的城市更新工作会加快步伐和节奏。
|来源：广州增城政府网站
5
增城，刚需圣地
当然，这只是数据层面的结论。
目前，整个增城楼市库存量确实是广州最多的。但是，消化周期却不是。
这说明，很多刚需在增城上车。
供应量的增加，对于刚需买家上车是利好，毕竟市场上的项目多了，选择也多了，价格也好谈。
但是，整个市场分化越来越严重。
其中，成交最好的便是新塘。
今年1-10月，新塘板块一手网签9710套，同比上涨40.68%。
未来，如果黄埔房价继续上扬，部分需求也将外溢到新塘，实现板块的轮动。
也有开发商和我透露，他们现在在紧盯新塘。
而新塘之外的其他板块，就没有这么好受了。
市场供应量大，产品品质化严重，竞争激烈，不少项目选择以价换量。
比如，朱村板块量价齐跌。
来自广州克而瑞的数据显示，截至10月，朱村板块一手住宅成交网签3649套，同比下跌39.7%；网签价18303元/平，同比下滑10.5%。
|来源：广州克而瑞
一来，朱村与广州市中心的距离比较尴尬，导致对外溢人口吸引力不足。
之前的不限购优势，随着花都、黄埔、南沙优化人才购房政策，部分购房需求早已被分流，而市场内生需求又不足以支撑本地的房价。
二来，配套落地慢，有的甚至跳票了。利好出尽，市场预期下调。
21号线之后，这里越来越没有让人心动的故事。
近来两个月，南沙网签成交超过增城便是一个实实在在的例子。
这是2016年广州限购升级之后，所没有过的。
增城楼市让人喜，也让人忧。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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